Zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi to nie taka prosta sprawa. Czy zastanawiałaś/eś się, czym jest wspólnota mieszkaniowa i czy ty jako jej członek masz jakiś wpływ na jej działanie?

Zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi jest zadaniem wymagającym nie tylko umiejętności organizacyjnych, ale i znajomości prawa.

Wspólnota mieszkaniowa, to tak naprawdę wspólnota właścicieli wszystkich lokali w danym budynku. Wspólnota, żeby sprawnie działać, musi pomyśleć o jej zarządzie, który zapewni dobrą kondycję budynku i zadowolenie mieszkańców.

Mała czy duża wspólnota – różne sposoby zarządzania

Mamy dwa rodzaje wspólnot:

• małą (do trzech lokali),
• dużą (więcej niż trzy lokale).

W małych wspólnotach zarządzanie odbywa się na zasadach opisanych w Kodeksie Cywilnym — to znaczy, że co do zasady takie wspólnoty reprezentowane są przez wszystkich właścicieli (może być ustalone inaczej).

W dużych wspólnotach właściciele wybierają zarząd lub zarządcę.

Zarząd powierzony a zarząd?

Może to być mylące, ale zarządca to coś innego niż zarząd.

Zarząd- to organ do reprezentacji wspólnoty — wybierany jest uchwałą właścicieli, Członkami zarządu są osoby fizyczne, a zarząd może być jedno lub wieloosobowy.
Zarząd — może część swoich obowiązków powierzyć administratorowi — profesjonalnej firmie zajmującej się opieką nad wspólnotami i budynkami. Współpraca taka opiera się o umowę między wspólnotą — reprezentowaną przez zarząd a firmą administratora.

Czymś innym jest zarząd powierzony, który może być ustanowiony notarialnie — już na etapie umowy o ustanowieniu odrębnej własności lub później, poprzez umowę notarialną zawartą przez wszystkich właścicieli lokali.

W doktrynie prawa pojawiają się dwa odrębne stanowiska:

1. dopuszczające współistnienie zarządu oraz zarządcy,
2. oraz wykluczające taką możliwość.

Co może robić zarząd?

Zarząd zajmuje się bieżącym administrowaniem budynkiem, co obejmuje między innymi drobne remonty, konserwację czy pobieranie dochodów.

Jest natomiast taki rodzaj czynności — zwanymi czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu — do których zarząd potrzebuje zgody właścicieli lokali — wyraźnej uchwałą.
Do takich czynności należy np. zmiana przeznaczenia części wspólnej nieruchomości.

Co gdy administrator nie wykonuje umowy?

Zarząd może ustanowić do wykonywania części obowiązków administratora, ale wybór ten nie zawsze jest trafny.

Jeżeli administrator nie wywiązuje się z zawartej umowy lub działa niezgodnie z interesem wspólnoty, ta może zwrócić się o pomoc do prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości.

Taka konsultacja prawna może pomóc w interpretacji umowy, wskazaniu naruszeń i zaproponowaniu dalszych kroków, włącznie z wezwaniem do zaprzestania naruszeń lub w konsekwencji nawet rozwiązaniem umowy.

Efektywne zarządzanie wspólnotą mieszkaniową jest kluczowe dla utrzymania dobrego stanu budynku i satysfakcji mieszkańców, w końcu chodzi o dobry stan budynku i bezpieczeństwo ludzi.