Zwiększenie kosztów najmu lokalu użytkowego bezpośrednio wpływa na wzrost kosztów prowadzonej działalności. Wyższe koszty operacyjne mogą negatywnie odbić się na rentowności firmy, zmuszając przedsiębiorców do podejmowania trudnych decyzji dotyczących cen usług i produktów, a nawet rozważania zmiany lokalizacji działalności. Stabilne i przewidywalne warunki wynajmu są kluczowe dla zdrowego funkcjonowania biznesu. 

Prawo precyzyjnie określa zasady, na jakich wynajmujący może jednostronnie podwyższyć czynsz takiego lokalu. Kluczowym punktem odniesienia jest artykuł 685(1) Kodeksu cywilnego. Przepis ten przewiduje, że wynajmujący może jednostronnie podwyższyć czynsz, bez  zgody najemcy. Jest to wyjątek od zasady swobody umów, więc decyzja wynajmującego musi spełniać określone kryteria. W przypadku braku zgody najemcy na nowe warunki umowy może dojść do jej wygaśnięcia po okresie wypowiedzenia. Najemca ma jednak możliwość kwestionowania podwyżki, odwołując się do przepisów prawa cywilnego, takich jak art. 58 § 2 KC, czy art. 189 KPC.

Konsekwencje prawne

Przyjęcie podwyższonego czynszu przez najemcę oznacza kontynuację umowy w zmienionej formie. Natomiast brak zgody na podwyżkę skutkuje wygaśnięciem umowy po upływie miesięcznego okresu wypowiedzenia. W sytuacji, gdy najemca uważa, że podwyżka jest nieuzasadniona lub narusza przepisy prawa, ma prawo do zaskarżenia decyzji wynajmującego przed sądem, powołując się na odpowiednie przepisy prawa cywilnego i procesowego.

Jak uchronić się przed podwyższeniem czynszu?

W sytuacji, gdy wynajmujący wypowiada podwyższenie czynszu, najemca nie jest całkowicie bezbronny. Istnieją różne sposoby, które może zastosować w celu obrony swoich interesów.

• Niewyrażenie zgody na podwyżkę czynszu

Najemca ma prawo nie zgodzić się na zaproponowaną podwyżkę czynszu. Brak zgody może doprowadzić do wygaśnięcia umowy najmu po upływie miesięcznego okresu wypowiedzenia. 

• Kwestionowanie podwyżki w procesie sądowym

Najemca ma możliwość kwestionowania skuteczności podwyżki czynszu, zarówno w przypadku procesu o zapłatę wszczętego przez wynajmującego, jak i w procesie o ustalenie nieistnienia podwyżki wszczętym przez siebie. 

• Zabezpieczenie się już na etapie zawierania umowy najmu

Najemcy mogą zabezpieczyć się przed ryzykiem jednostronnego podwyższenia czynszu przez wynajmującego poprzez odpowiednie postanowienia umowy najmu. Skutecznym rozwiązaniem jest zawarcie klauzuli wyłączającej uprawnienie wynajmującego do jednostronnego podwyższania czynszu na podstawie art. 685(1) Kodeksu cywilnego lub innych analogicznych klauzul.

Alternatywa — klauzule waloryzacyjne 

Do umowy można wprowadzić tzw. klauzule waloryzacyjne, które mogą ograniczyć prawo wynajmującego do jednostronnego podwyższania czynszu. Ich zastosowanie umożliwia stronom ustalenie mniej restrykcyjnych niż w art. 685(1) KC mechanizmów regulujących podwyżkę. Takie rozwiązanie może być korzystne dla obu stron umowy, zapewniając stabilność warunków najmu na przyszłość.

Podsumowanie

Podwyżka czynszu to procedura, która wymaga ścisłego przestrzegania przepisów prawa. Wynajmujący ma prawo do jednostronnego podwyższenia czynszu, ale tylko pod warunkiem, że spełnia określone wymogi formalne i merytoryczne. Najemca z kolei ma bronić swoich interesów, korzystając z przewidzianych prawem środków.  Klauzule waloryzacyjne mogą stanowić rozwiązanie pozwalające na elastyczne dostosowanie warunków umowy do zmieniających się warunków rynkowych, z poszanowaniem praw obu stron.

Pamiętajmy, że każda zmiana czynszu powinna być dokładnie uzasadniona i zgodna z przepisami prawa, aby zapewnić transparentność i sprawiedliwość dla obu stron umowy najmu.